Chuyển Nhượng Thừa Kế Quyền Sử Dụng Đất

Từ ngày 01/8/2024, quy định của Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực. Trong đó, điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất có một số điều chỉnh, ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vậy, những thay đổi cụ thể này là gì, và cần lưu ý gì để đảm bảo quyền để thừa kế, quyền thừa kế hợp pháp?

Lưu ý gì đối với người thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài ?

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. Trường hợp này, người thừa kế được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

Nếu không thuộc đối tượng trên, người thừa kế quyền sử dụng đất được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧

Việc xác định thời điểm để tính thời hiệu khởi kiện về thừa kế quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xem xét một tranh chấp cụ thể còn hay đã hết thời hiệu khởi kiện, từ đó các đương sự chủ động yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Kể từ khi có Pháp lệnh thừa kế năm 1990 (PLTK) đến nay thì thời điểm để tính thời hiệu khởi kiện về thừa kế là thời điểm mở thừa kế (tức là thời điểm người để lại di sản chết), trừ trường hợp người để lại di sản chết trước khi có PLTK thì thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày công bố PLTK (10/9/1990). Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là từ khi có Hiến pháp năm 1980 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 thì quyền sử dụng đất chưa được coi là di sản thừa kế. Do đó, những trường hợp người để lại di sản là quyền sử dụng đất chết trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực 15/10/1993 thì thời điểm tính thời hiệu khởi kiện về thừa kế được xác định như thế nào? Xung quanh vấn đề này đã có 03 quan điểm khác nhau về thời điểm tính thời hiệu khởi kiện, cụ thể như sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, thời điểm tính thời hiệu khởi kiện thừa kế quyền sử dụng đất là từ khi mở thừa kế. Cách tính này dựa trên quy định tại Điều 36 PLTK: Thời điểm tính thời hiệu khởi kiện di sản thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, trừ các trường hợp mở thừa kế trước ngày PLTK được công bố thì thời điểm tính thời hiệu 10 năm từ ngày công bố PLTK. Đối với di sản là nhà ở mà thời điểm mở thừa kế trước ngày 01/7/1991 theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện. Thực tế xét xử cho thấy, trong thời gian tương đối dài, các bản án, quyết định của các Tòa án đều tính thời hiệu giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất là 10 năm kể từ ngày mở thừa kế hoặc từ ngày PLTK được công bố.

Quan điểm thứ hai cho rằng, thời điểm bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện thừa kế quyền sử dụng đất là ngày 15/10/1993. Bởi vì, chỉ đến khi có Luật Đất đai năm 1993 thì Nhà nước mới công nhận cá nhân được thừa kế quyền sử dụng đất, cho nên việc tính thời hiệu khởi kiện về thừa kế quyền sử dụng đất phải lấy từ thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực. Và trên thực tế những năm gần đây, khi xét xử, các Tòa án thường áp dụng cách tính thời hiệu này.

Quan điểm thứ ba cho rằng việc tính thời hiệu khởi kiện thừa kế quyền sử dụng đất là kể từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực 01/7/2004. Bởi theo quy định tại tiểu mục 1.2 mục 1 phần II Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó được coi là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế. Nghĩa là thời điểm bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện kể từ ngày 01/7/2004.

Theo ý kiến của người viết bài này thì thời điểm để tính thời hiệu thừa kế quyền sử dụng đất theo quan điểm thứ hai là phù hợp. Bởi lẽ, đối với trường hợp người để lại di sản là quyền sử dụng đất chết trước ngày 15/10/1993 thì khi đó pháp luật chưa quy định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế và người dân chưa được thực hiện quyền này. Vì vậy, đây là khoảng thời gian không được tính thời hiệu khởi kiện về thừa kế.

Từ những cách hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau về thời điểm tính thời hiệu khởi kiện thừa kế “quyền sử dụng đất”, xin được nêu ý kiến trao đổi cùng bạn đọc; đồng thời đề nghị các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn để việc áp dụng pháp luật được thống nhất, góp phần giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất được thuận lợi./.

Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước thành phố Hải Phòng

Điều kiện để lại thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định mới là gì?

Áp dụng từ ngày 01/8/2024, người sử đụng đất để thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ điều kiện bao gồm:

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

– Quy định của pháp luật trong trường hợp đặc thù.

So sánh với quy định trước đó, điều kiện đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không còn bắt buộc.

Tuy nhiên, người nhận thừa kế chỉ được thực hiện quyền khi có một trong các loại giấy tờ trên hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Cá nhân nào được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất?

Quy định của pháp luật hiện hành, cá nhân là người thừa kế nói chung, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng là cá nhân phải thuộc một trong những trường hợp sau:

– Người còn sống vào thời điểm mở thừa kế; hoặc

– Sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.

Cá nhân có thể hưởng thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật.